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签订征收土地协议书有哪些注意事项?土地使用年限从什么时候开始计算?

发布时间:2023年3月26日 来源:天津西青律师     http://www.xqlvshi.com/

Tags: 签订征收土地协议书有哪些注意事项 ,土地使用年限从什么时候开始计算  

  徐忠秋律师,天津西青律师,现执业于天津新华律师事务所,具有丰富的法律务实经验,深厚的法律功底,从事律师工作始终秉承“正直、诚信、敬业”的执业理念,处理接受委托的每一个案件,勤于钻研法律、善于总结经验。秉承提供高质量的法律服务为宗旨,办案严谨认真、庭审经验丰富、对客户交付的法律事务,势必亲力亲为,勤勉尽责,深得当事人高度认可。

  

签订征收土地协议书有哪些注意事项?

签订征收土地协议书有哪些注意事项

一、签土地征收合同的注意事项

1、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细,这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要,这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。

2、补偿款的支付时间及支付方式。

3、如果签订补充协议,补偿协议上的内容必须合法,与主合同条款不冲突,如果对主合同有重大改动,须明确约定以补偿协议约定为准。

4、约定违约。一般来说,征地人答应的补偿条件,尤其是落实到合同条款的补偿条件,基本上都能实现,但是什么事情都是有万一的,我们在签订合同的时候,也应该为可能出现的“万一”提前防备,那就是明确约定违约,从另外一个角度来说,也是从合同条款的角度去督促征地今早的履行合同。

二、与政府签订国有土地使用合同注意事项

1、签订土地使用权出让协议的适格主体

根据我们所办过的一些土地使用权纠纷的案件,目前当事人因与其签订土地使用权出让合同的主题不适格而蒙受损失。那么,哪些主体才是适格的土地使用权出让协议的签订主体呢

《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条的规定:土地使用权出让,应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。据此,国有土地使用权出让的出让方主体必须是市、县人民政府土地管理部门。

但是,在实际生活中,出现了乡镇级政府、开发区管委会等主体与土地受让人签订土地使用权出让协议的情形。对于开发区管委会作为一方主体与他人签订的土地使用权出让协议,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对此做了明确规定,根据该解释第二条:开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。

解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。因此,自2005年8月1日起该解释开始施行时起,开发区管委会对外签订的土地出让协议一律无效;而2005年8月1日之前已经签订的,则必须在起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认才能有效,因此,此种情形下的合同属于效力待定。

对于其他主体与他人签订土地出让合同,由于其不是适格的主体且违反国家法律的强制性规定和违反公共利益,因此,这类合同是无效的。但是,在实际中,乡镇政府以及政府招商等部门为了引进投资项目,经常与投资者签订《代征地协议》,并在协议中许诺为投资者交付土地并办理土地证。

对于这类合同,由于其内容并不是以出让土地使用权为合同的标的,因此,从法律角度讲,不得以主体不适格为由认定无效。但是,由于这个协议的一方主体是行政机关,另一方是民事主体,那么这个合同的性质究竟是一般的民事合同还是行政合同不好认定。并且,由于这些政府部门在签订合同的时候并没有相应的职权来确保协议中承诺的条件能够兑现,所以其属于越权行为。因此,作为投资者与政府签订这类合同的风险很大,并且,除了国家利益受损失外,政府的权威和公信力也会受到负面影响。

2、程序、内容合法

程序合法

按照法律的规定,土地使用权的出让方式主要有协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。在2002年7月1日以前主要是通过协议方式出让的。此后,对于各种经营性土地使用权的出让则禁止采用协议方式出让,而必须采用招、拍、挂等公开的市场化方式。《司法解释》虽然没有明文规定经营性土地使用权出让未采用招、拍、挂的方式的合同无效。但这类合同可能因该行为方式、内容和可能的结果导致合同无效。

标的物合法

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

因此,除兴办乡镇企业和村民建设住宅外,为进行建设与政府签订土地使用权合同的标的物必须是国有土地。因此农民集体所有的土地不能直接作为建设用地使用权的标的物予以出让,其必须经过有批准权政府征收后才能进行出让。因此,在签订以征收土地为标的的使用权出让合同的时候,应当查明批准征收的主体是否合法。

3、救济途径

及时采取补求措施,变合同无效为有效《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》和《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》创造了“补办手续违法变合法,无效变有效”的原则。并且,前一个司法解释将后一个规定的补办手续的时间提前至起诉前而不是后一个规定的“一审期间”。因此,对于土地使用权出让合同,应当及时补办相关手续,以使合同有效。但是,根据司法解释,可以通过补办使其生效的合同仅仅限于2005年8月1日前,以开发区管理委员会名义所签订的土地使用权出让合同。

有条件通过请求国家赔偿的方式挽回损失对于未经有权机关批准而征收农民集体所有的土地,并将其使用权出让的,受让一方依据土地管理法第第七十八条的规定要求批准机关赔偿。

综上所述就是一些一般意义上签土地征收合同的注意事项,但是还有些人在签订土地征收合同的时候,会发现内容很多很长,可能自己也不是专业的法律人士,并没有耐心一条一条的看土地征收合同是否对自己有利。在这时候建议你可以将土地征收合同拿给专业人士给你分析把把关,确保签订的土地征收的协议书后期更好的施行。

土地使用年限从什么时候开始计算?

一、土地使用年限从什么时候开始计算

土地使用年限:住宅为70年,自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济适用房的使用年限为50年。

工业用地50年

教育、文化、体育、卫生等公益事业性土地使用年限为50年

商业、旅游、娱乐用地40年

综合或者其他用地50年。

1土地使用年限最高70年 据市国土部门有关人士介绍,土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算,即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

住宅用地:全国统一执行的土地使用年限为70年;

工业用地:全国统一执行的土地使用年限为50年;

教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地:全国统一执行的土地使用年限为50年;

商业、旅游、娱乐用地:全国统一执行的土地使用年限为40年;

综合或者其他用地:全国统一执行的土地使用年限为50年。

2土地使用年限期满可自动续期

根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”

据悉,在《物权法》出台之前,根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定,办理土地使用权续期的,应当重新签订土地使用权转让合同,并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说,根据以往的规定,办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后,虽然规定了可以自动续期,但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。特别是2007年3月,《土地管理法》开始在一定范围内征求意见,相比于“草案”,“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。但是,当购房者的土地使用年限到期之后,需要怎样进行权利延期,是否需要缴纳土地出让费用,缴纳多少出让费用,都还没有一个明确的说法。而有关业内人士认为,适当续费是最有可能的。

3土地使用年限缩水的原因多 对于为何会出现个别新买的住房土地使用年限就缩水的现象,房地产开发商和国土部门人士认为,主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。

针对陈小姐所投诉的市区某楼盘的土地使用年限少了16年的问题,该房地产开发商的有关负责人梁经理就曾表示,该地块于1993年出让时,他们公司并不是一手买家。2007年,该公司接手此地块时,地块的闲置时间已经很长了。同样,在江海区一“缩水”16年的某楼盘所在的地块,在1994年首次出让后,也闲置十多年才开始大面积开发。对于闲置时间长的问题,有市民认为,其中不乏一些房地产开发商在取得土地后,为赚取最大的利润,故意不及时开发,等待升值后再进行开发,而等到可以销售时,土地使用年限已经过了很长的时间。对此,市国土部门有关负责人表示,近几年来,我市国土部门已经采取了多种措施,加大处置闲置土地力度,有效抑制了土地闲置的现象。

房地产开发时间周期较长也是造成“缩水”的一个主要原因,房地产开发商对此有同感。他们认为,从开发商获得土地使用权开始,正常的房产规划、开发和销售等过程,一般需要两到三年的时间,有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气,或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素,开发周期可能延迟得更久。

还有的房地产项目是分多期进行开发的,等到开发第三期、第四期时,相应的土地使用年限肯定会缩水较多。

此外,有的地块经过出让后



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