让房地产抵押维护你的利益
发布时间：2013年4月4日 来源：天津西青律师 http://www.xqlvshi.com/
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，．债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿．．
其一，是对设定抵押权标的物的要求，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权：以出让方式取得土地使用权可以设定抵押权
其二，是设定房地产抵押的形式要求，房地产抵押应当凭土地使用权证，房屋所有权证或房地产权证办理；抵押人和抵押权人应当签订书面合同；房地产抵押应当向房地产管理部门办理抵押登记；处分抵押房地产-而取得土地使用权和房屋所有权的，应当办理过户登记。
其三，是抵押权人享有优先受偿权，即债务不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿。
(1)房地产抵押是为了担保债权而设定的从合同，其效力随债权的设定，转移、消灭而变化。
(2)房地产抵押是一种诺成性合同，一般都不转移占有，只将作抵押的权属证件移交给抵押权人，其抵押房地产仍由抵押人占有和管理。
(3)以自己不享有所有权和土地使用权的房地产作为抵押物，其抵押行为无效，未经抵押权人同意的再抵押行为属于无效．
(4)抵押物在抵押权人保管期间灭失、损毁的，抵押权人如有过错，应承担民事责任．．抵押物在抵押人灭失、损毁的，应当认定抵押关系存在，并责定抵押人以其财产代替抵押物。
(5)房地产抵押是一种要式法律行为，进行房地产抵押的双方，必须到房地产交易管理部门办理抵押登记手续，按照规定领取房地产抵押证。
