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Tags: 房产抵押担保的期限 ,房产抵押权的期限
徐忠秋律师，天津西青律师,现执业于天津新华律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条明确规定：;当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。;这一规定表明，在登记部门登记的抵押期间对抵押权的存续并无法律效力，抵押权并不因抵押期间过期而消灭。如果债权行主债权到期未受清偿，无论登记的抵押期间是否过期，债权行都可行使抵押权，直至主债权诉讼时效结束后的两年内。
行使房地产抵押权的期限是指行使该权始于何时，终于何日。归纳起来，大致可以分为三种状态。
在房地产抵押期限内的抵押权的行使。
当房地产抵押期限未届满时，房地产抵押权一般不可行使。但当抵押人与债务人系同一人且其在房地产抵押期限内破产时，根据我国《企业破产法》第28条：;已作为担保物的财产不属于破产财产;之规定，抵押权人对抵押物可以行使优先受偿权。
在房地产抵押期限届满后的抵押权的行使。
《担保法》第33条规定：;债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定的以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价格优先受偿;行使抵押权的前提是债务人不履行债务，只要构成这一要件，抵押权人即可行使抵押权。
抵押权的诉讼时效与主合同之债的诉讼时效匹配。
我国《民法通则》第135条规定：;向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为2年，法律另有规定的除外。;这一规定，使得债权人对债务的请求权必须在合同约定的债的清偿期满2年内行使。否则，尽管债权并未消失，却将丧失请求法院保护其债权的胜诉权。
当主合同之债的诉讼时效被中断、中止时，其抵押权的胜诉权也相应中断、中止，即重新计算或延长诉讼时效。根据我国《民法通则》第137条：;从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护;之诉讼时效除斥期间的规定，抵押权的胜诉权将随主合同之债罹于诉讼时效的除斥期间而永久丧失。