房地产项目融资渠道
发布时间：2016年5月19日 来源：天津西青律师 http://www.xqlvshi.com/
本文介绍房地产项目融资渠道、融资条件、融资项目条件等内容。
一、房地产项目的资金来源渠道的种类：一般来说，房地产公司的资金来源渠道有以下几种：
(1)注册资本金。
(2)银行融资，现在这一块卡得比较严，中国人民银行对四证不全的房地产项目是不办理的。
(3)发行债券。根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，加之我国债券市场相对规模较小，交投清淡，发行和持有的风险均较大。长期债券还面临较大的利率风险，欠缺避险工具。这就注定大多数的房地产企业发行债券难以实现。
(4)上市发行募集资金，一直以来，国家都不支持房地产企业上市 ，主要是为了抑制过热的经济，直到1997年开始解禁。中国证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定：“自2004年1月1日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市;同时，为使发行人最近3年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。”大多数的房地产公司都无法达到此要求。
(5)海外资金，国内企业与海外资金的合作有这样两种形式，以合资或合作的方式，以信托的形式。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，而于中国目前的法律法规没有明确的依据，所以外资多借财务管理公司、投资公司等形式改头换面。
(6)房地产投资信托(reit)，是指通过发行受益凭证的方式，募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，reit是一种专门投资房地产的信托产品，其在欧美已经盛行多年。我国还刚刚处于探索阶段。reit未来的发展前景十分看好。
(7)房地产基金，此类基金的收入来源除了资产增值之外，还有房租收入。房地产是对抗通货膨胀的理想工具，房地产基金亦然。由于房地产本身变现能力极低，因此房地产基金多半会有较严谨的赎回规定。'
二、房地产开发企业在房地产项目融资的贷款条件企业法人应具备的条件：
(1)有公司法人授权或董事会签字同意的申请报告;
(2)已开立基本帐户或一般存款帐户;
(3)提供真实的、全面的(经过审计的)财务报表、报告，其财务指标和资产负债率等符合贷款要求;
(4)除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额不超过其净资产总额的50%;申请中、长期贷款的，新建项目的企业法人所有者权益与项目所需总投资的比率不低于国家规定的投资项目的资本金比例。
贷款项目条件：
(1)贷款项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好;
(2)贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发;
(3)贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定;
(4)贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要;
(5)贷款项目的基础设施、公共设施建设配套，当项目建成后，能及时投入正常使用;贷款项目的自有资金投入不少于总投资的30%。
房地产法
