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深圳房产开发成本

发布时间:2013年9月27日 来源:天津西青律师     http://www.xqlvshi.com/
使房价回归理性的基础确实在于透明的市场信息,但不能期望信息透明能够解决一切问题。政府对于房地产市场的调控还是要立足于经济手段,诸如提高投资性购房者的房贷利率等等。

  不久前,广东省建设厅以“容易造成对房地产企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响”为由,否决了该省人大代表提出的公布房价成本的要求。就在此事余波未平之时,9月26日的《东方早报》报道,江苏省在近日公布了盐城市97个楼盘房价成本清单,同时该市在成本清单的基础上,对商品房的售价做了相关限制。

  拥有一套自己的住房是中国老百姓安居乐业的愿望与标志之一。而近些年,由于全国房价普遍连续飙升,使许多百姓的买房愿望变得遥不可及。房价居高不下现象的产生除了市场因素外,其背后还有房产商追逐暴利、人为炒作等不当因素的助推。百姓对于高房价的微辞多是基于后者。江苏省公布房产商开发成本的举措,能够使买卖双方的信息对称,对平衡买卖双方市场地位起到一定的作用。该报道显示,自公布房价构成后,当地百姓关于房地产价格的投诉明显减少了,就是一个证明。

  然而,尽管信息透明有其积极效应,但需要强调的是,对于公开房产开发成本的市场影响力也不宜过度高估。

  从需求角度看,房地产作为商品具备消费和投资双重属性。当房地产作为投资对象时,投资者所关心的只是未来该商品的价格与现价的差额,而并不关心当前价格的绝对水平及其成本构成。这一点与大众所熟知的股票更为接近。

  所以,对于房地产商品,公开其开发成本只是一个权宜之计,这对自住需求者或许具备一定的参照意义,而对于炒房者而言,既往的成本信息并不会改变其买卖决策,他们关心的只是未来的价格。因此,地方政府试图借此来稳定房价的愿望难以实现。

  从供给方来看,有观点认为成本公开对于开发商的压力会有所增加,因为这使得开发商获得的“暴利”将无处隐身。这一观点也值得商榷。事实上,虽然以往百姓对开发商具体利润率的高低无法明确得知,但是在北京、上海等一线城市,目睹一个大型楼盘从三四千元起售,一路上涨到万元已经是司空见惯了。而伴随着价格的一路上涨,从第一套楼房到最后一套楼房的直接建设成本并没有明显提高。这足以提供充分的依据来指责开发商从中获得了“暴利”。

  虽然近些年来关于开发商牟取“暴利”的指责不绝于耳,但是这样的指责却没有妨碍房价的继续攀升。

  尽管如此,从房产市场信息透明化角度讲,公开房地产开发成本还是值得赞扬和效仿的。但是令人费解的是,盐城市在公布成本的同时,地方政府还人为地限定开发商的成本加价比率,规定商品房交易价格在成本基础上浮不超过8%,这样的做法实为不妥。据悉,限价的目的是让开发商只能获得所谓的“社会平均利润”。但遗憾的是,这样的愿望虽然美好,但是行政力量却根本不具备实现这一愿望的操作能力:一方面,何为社会平均利润根本无法合理测量和计算;另一方面,同一个产业内不同企业利润率高低是企业竞争实力的显现,也是市场经济的必然体现。

  众所周知,价格是市场多方力量角逐的结果,在供求关系失衡,特别是目前供不应求的情况下,若以行政命令的方式限定交易价格,则只会导致供求缺口的固化,使得愿意出高价的购房者也买不到房子。

  如此一来,市场自发的出清机制失效,而且会进一步强化市场购房需求,甚至引发恐慌性抢购。这一点从北京市经济适用房的抢购现象就可看出。

  使房价回归理性的基础确实在于透明的市场信息,但不能期望信息透明能够解决一切问题。政府对于房地产市场的调控还是要立足于经济手段,诸如提高投资性购房者的房贷利率等等,而直接干预价格定位的结果可能会适得其反。


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