买房要注意开发商楼盘的容积率
发布时间：2013年2月27日 来源：天津西青律师 http://www.xqlvshi.com/
什么是“三率”
这里的“三率”可不是汽车里的“三滤”，房地产的“三率”即“绿地率”、“容积率”、“房屋使用率”的简称。这是很多年轻购房者在考察楼盘时比较容易忽略的三个关键数据，因此专文讲解。
绿地率：描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(%)。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。需要注意的是，开发商在楼书中所说的“绿化率”其实是一种比较不准确的说法。
容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式为容积率=总建筑面积÷总用地面积。当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。需要注意一点，购房者在面对置业顾问的时候，因为专业性较强，容积率通常是一个让他们比较敏感的词汇。如果容积率比较高的项目，他们的回答可能会有一定水分。如果想了解一个项目的容积率，多数时候可以从网站上查询到准确数值。
绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
房屋使用率：也俗称“得房率”，是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低。但是，使用率并不是越高越好。国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。
一般认为，使用率越高，公摊面积就越少，相对的单位价格就更低;反之，要么是设计有问题，要么是开发商在捣鬼，反正购房者不划算?其实不然。房屋的价值除了套内使用面积以外，还与配套的公建、小区的环境和服务设施等相关联。真正高档的物业，是不能省略豪华的大堂、会所，即使是走廊也必须设计得宽一点才够档次。公共空间的品质的提升一要靠设计和后期管理，二要以一定的面积和空间作为代价。
为什么需要关注“三率”
对于一个房地产项目而言，绿地率的高低其实与房价密切相关，绿地率越高，房价往往也越高。按我们的标准，一般价格的楼盘能够达到30%的绿地率已经很不错了。很多单体楼小户型或者建筑面积不足十万平米的小项目，绿地率很多都难以保证。从悬爷个人的购房趋向上看，我不太喜欢完美没有绿地率的项目。毕竟，下班回到家能在小区里散散步遛遛狗是一件非常舒服的事情。住在一个没有绿地花园的大楼里，对我来说那和住在办公室里恐怕没什么大区别。另外，有一定绿地率的小区内，空气环境和噪音环境都会好上一些。需要注意的一点是，购房时不要被开发商的那些“名树、名花”之类的言语忽悠了。它们所能带给你的，除了购房成本增加之外，其实与一般的大杨树月季花没什么区别。
容积率其实是购房者在买房时务必需要关注的一个数据，因为它牵扯面比较多。知道了一个项目的容积率，再配合一些楼层或占地面积之类的数据，大约也就知道了这个项目未来的居住舒适性会如何，建筑密度大约几何。对于大城市而言，可能5左右的容积率比较常见，这一般都是高层塔楼才有的数字，其居住舒适性可想而知。对于一般的中小城市或大城市的郊区位置，则一般2-4的容积率是比较常见的，2以下的一般都是花园洋房之类的天价项目才有了，1以下的，除了悬爷的小产权四合院那就是别墅项目了。按惯例，因为地价的关系，越靠近城市中心的房产项目，容积率越高。从青年置业的角度来说，除了个别小户型项目外，性价比都不高。
最后，说说得房率。其实，很多开发商在销售环节上，会对“得房率”注水。即把公摊故意说的低一些，等到购房者拿到购房合同时候，才真正得知自己的得房率高低。但在这个指标上，其实很多购房者可以依据具体的产品有一个初步的判断。首先查得项目的实际公摊，再根据自己意向的户型建筑面积加以计算大体可以得知。一般来说，楼层越高，公共空间越大，同楼层内户数越多的，得房率越低。
